Prix de l'immobilier à Pattaya : le budget réel, charges comprises

Les prix affichés à Pattaya sont à peu près exacts. Ce sont les prix complets qui manquent. Entre le montant d’une annonce et ce que vous dépenserez réellement chaque mois, l’écart tourne autour de 20 %, et il est entièrement prévisible.

À l’achat : les fourchettes réelles par type de bien

En seconde main, un studio de 28 à 35 m² dans une résidence tenue, avec piscine et sécurité, démarre autour de 1 800 000 THB. En dessous de 1 500 000 THB, vous entrez sur un marché de biens difficiles à relouer et plus difficiles encore à revendre.

Un une-chambre de 35 à 45 m² dans un immeuble récent de Jomtien ou Pratumnak se situe entre 3 000 000 et 6 000 000 THB selon l’étage, la vue et l’âge du bâtiment. C’est le segment le plus liquide du marché de Pattaya, celui qui se revend le mieux.

Une maison de trois chambres en lotissement fermé à East Pattaya commence vers 3 500 000 THB, et une villa avec piscine à Huay Yai ou Na Jomtien se situe le plus souvent entre 8 et 20 millions de THB. Rappel qui change tout : sur une maison, vous achetez le bâtiment, pas le terrain. Les montages possibles sont détaillés sur notre page consacrée à l’achat d’une maison à Pattaya.

Les frais qui s’ajoutent au prix d’achat

Comptez 2 à 3 % du prix en frais de transfert au bureau des terres, généralement partagés entre vendeur et acheteur selon la négociation. Ajoutez 30 000 à 60 000 THB d’honoraires d’avocat pour une due diligence sérieuse, et sur un achat neuf, le fonds d’amorçage de la copropriété.

Sur un achat à 4 000 000 THB, l’enveloppe totale se situe donc plutôt autour de 4 150 000 à 4 200 000 THB. Ce n’est pas énorme comparé à la France, mais il faut l’avoir prévu — ces frais se paient en bahts, sur place, le jour du transfert.

Les charges permanentes, le poste qu’on oublie systématiquement

Les charges de copropriété se situent entre 40 et 90 THB par mètre carré et par mois. Sur un 60 m² en résidence de bon standing, cela fait 3 600 THB tous les mois, à vie, que vous occupiez le bien ou non.

Ajoutez la taxe foncière annuelle, modeste, et surtout l’électricité. Un appartement climatisé occupé à l’année consomme pour 2 000 à 4 000 THB par mois. Une villa de 200 m² avec piscine monte à 6 000 ou 9 000 THB en saison chaude, plus 2 500 à 3 500 THB d’entretien de piscine et autant de jardin si vous le déléguez.

Un fonds de réserve mal alimenté vous exposera par ailleurs à des appels de charges exceptionnels lors des gros travaux — ravalement, ascenseurs, étanchéité de toiture. Le montant du fonds figure dans les comptes de la copropriété : demandez-les.

En location : ce que couvre réellement le loyer

Un studio meublé correct en résidence avec piscine se loue à partir de 12 000 THB par mois en bail d’un an. Un une-chambre en résidence récente à Jomtien ou Pratumnak se situe entre 18 000 et 25 000 THB. Une villa trois chambres avec piscine privée démarre vers 40 000 THB.

Le loyer ne couvre presque jamais l’électricité, l’eau et internet, facturés séparément par la copropriété — souvent à un tarif supérieur au tarif public de l’électricité. Prévoyez la caution : deux mois, plus un mois d’avance.

L’écart de prix entre un bail d’un an et une location mensuelle courte atteint 30 à 40 %. C’est la raison principale pour laquelle nous ne traitons que la location longue durée : sur douze mois, la différence finance une bonne partie d’un billet d’avion.

Pourquoi le neuf coûte 15 à 25 % de plus

Un programme neuf à Pattaya se vend couramment 15 à 25 % au-dessus du prix au mètre carré de la seconde main dans la même rue. Une partie de cet écart correspond à un vrai avantage : garantie constructeur, équipements récents, aucune charge de rénovation.

L’autre partie finance le marketing, la commission de vente et, très souvent, le rendement locatif garanti qui vous est proposé. Une garantie de 7 % sur cinq ans représente 35 % du prix : elle est nécessairement intégrée quelque part.

La vérification tient en une question : quel est le prix au mètre carré des transactions récentes dans les immeubles voisins ? Si l’écart dépasse 25 %, vous financez votre propre garantie.

Quel budget total prévoir selon votre projet

Pour une installation à l’année en location, un couple vit confortablement avec 18 000 à 30 000 THB de budget logement mensuel tout compris. Un célibataire s’en sort entre 12 000 et 18 000 THB.

Pour un achat de résidence, une enveloppe de 3 500 000 à 5 000 000 THB couvre un bon une-chambre dans un quartier agréable, frais inclus, avec 3 000 à 4 000 THB de charges mensuelles ensuite.

Pour un investissement locatif, le meilleur rapport se trouve entre 2 500 000 et 4 000 000 THB sur des une-chambre de 30 à 45 m². Ce que cela rapporte réellement une fois toutes les charges déduites est un autre sujet, et la réponse est plus basse que ce qu’on vous annoncera.

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Vous avez un budget en tête et vous voulez savoir ce qu’il achète réellement à Pattaya ? Décrivez-nous votre projet : nous répondons avec des biens réels et des chiffres vérifiables.