Investissement locatif à Pattaya : les rendements réels, pas ceux des brochures

D’où vient l’écart entre 10 % et 5 %

Le rendement brut annoncé se calcule sur douze mois de loyer plein. Le rendement réel intègre quatre postes que les brochures omettent : les charges de copropriété, la vacance locative, la gestion, et le renouvellement du mobilier.

Prenons un cas concret. Un une-chambre de 35 m² acheté 3 200 000 THB, loué 18 000 THB par mois. Brut : 6,75 %. Retirez 1 800 THB de charges mensuelles, deux mois de vacance par an, 8 % de frais de gestion, et 15 000 THB par an de remise en état du mobilier. Le net tombe à 4,3 %. C’est un bon investissement immobilier — juste pas un placement à 10 %.

Les « rendements garantis » des promoteurs sur les programmes neufs méritent une lecture attentive. La garantie porte souvent sur 3 à 5 ans, et son coût est intégré dans un prix de vente supérieur de 15 à 25 % au marché de la seconde main. Vous financez votre propre garantie, puis vous découvrez le vrai rendement à l’échéance.

Ce qui se loue vraiment à Pattaya

La demande locative longue durée à Pattaya est portée par trois populations : les retraités occidentaux, les expatriés en poste dans la zone industrielle de l’Eastern Economic Corridor, et depuis 2024 les titulaires de visas de travail à distance. Ces trois profils cherchent la même chose : du un-chambre meublé, propre, avec piscine et salle de sport, à moins de dix minutes de la mer ou d’un centre commercial.

Ce qui se loue mal : les studios sans fenêtre, les grands lots de plus de 80 m² en dehors du front de mer, les résidences de plus de 500 lots où l’offre locative interne se cannibalise, et tout ce qui se trouve à plus de trois kilomètres d’un axe desservi.

• Surface cible : 30 à 45 m², une chambre séparée
• Étage : ni le rez-de-chaussée, ni le dernier étage sans isolation correcte
• Résidence : moins de 300 lots, charges de 40 à 60 THB/m², fonds de réserve alimenté
• Emplacement : Jomtien, Pratumnak, Naklua, ou à proximité immédiate d’un grand centre commercial

La fiscalité, côté thaïlandais et côté français

Côté thaïlandais, les revenus locatifs sont imposables en Thaïlande, avec une déduction forfaitaire pour frais et un barème progressif. La taxe foncière annuelle sur un bien résidentiel loué est modeste comparée à la France, mais elle existe. Beaucoup de propriétaires étrangers ne déclarent rien : c’est un pari, pas une stratégie.

Côté français, si vous restez résident fiscal français, la convention fiscale franco-thaïlandaise attribue l’imposition des revenus immobiliers à la Thaïlande, mais vous devez malgré tout les déclarer en France. Ce point est technique et dépend de votre situation : faites-le valider par un fiscaliste. Nous ne sommes pas conseillers fiscaux et nous ne prétendrons pas l’être.

Notre méthode de sélection

Nous partons de votre budget et de votre horizon. Un investisseur qui revendra dans cinq ans et un investisseur qui transmet à ses enfants n’achètent pas le même bien.

Nous vous remettons pour chaque bien retenu un calcul complet : prix, frais de transfert, charges annuelles, loyer de marché constaté dans la même résidence (pas le loyer espéré), taux de vacance observé, et net avant impôt. Si le net descend sous 4 %, nous vous le disons et nous cherchons ailleurs. Une fois le bien acquis, la gestion locative peut être prise en charge.

Les cas où nous vous dirons de ne pas investir

Si votre horizon est inférieur à cinq ans, les frais d’entrée et de sortie mangent le rendement. Si vous avez besoin de la liquidité de votre capital, sachez qu’un appartement à Pattaya se revend en six à dix-huit mois, pas en trois. Et si votre objectif est la plus-value plutôt que le rendement, le marché de Pattaya est plat depuis plusieurs années sur la seconde main : l’appréciation ne compensera pas une mauvaise acquisition.