Un étranger peut-il acheter une maison en Thaïlande ?

Il peut acheter la construction, pas le terrain. En pratique, cela passe par un bail foncier de 30 ans enregistré au Land Office, par une société thaïlandaise détenue majoritairement par des Thaïlandais, ou par un achat au nom d’un conjoint thaïlandais. Seul le bail enregistré est à la fois simple et solide.

Le bail de 99 ans est-il entré en vigueur en Thaïlande ?

Non. Le passage du bail foncier de 30 à 99 ans et la hausse du quota étranger en copropriété de 49 à 75 % sont des propositions discutées depuis 2024, qui n’ont pas été adoptées à ce jour. La durée maximale opposable reste 30 ans. Un vendeur qui vous vend un « 99 ans » vous vend en réalité 30 ans plus des promesses.

La société thaïlandaise pour acheter un terrain est-elle légale ?

Une société thaïlandaise peut légalement posséder du terrain. Ce qui est illégal, c’est d’utiliser des actionnaires thaïlandais prête-noms sans apport ni activité réelle, ce qui décrit la majorité des sociétés créées pour un achat immobilier. Le risque de requalification existe, et il pèse sur vous, pas sur l’agent qui a monté le dossier.

Que devient la maison à mon décès ?

Cela dépend du montage. Un bail foncier enregistré est transmissible si la clause est prévue, mais il expire à son terme. Des parts de société se transmettent, sous réserve que la société reste conforme. Un terrain au nom du conjoint thaïlandais suit le droit successoral thaïlandais. Faites rédiger un testament thaïlandais : sans lui, la succession est longue et incertaine.

Acheter une maison à Pattaya : le cadre légal

Le principe : le terrain reste thaïlandais

Le Land Code réserve la propriété foncière aux ressortissants thaïlandais. Un étranger peut acheter et détenir une construction — la maison en tant que bâtiment — mais pas le terrain sur lequel elle repose. C’est la différence fondamentale avec l’appartement en copropriété, où le foncier est mutualisé et où le quota étranger de 49 % ouvre la pleine propriété.

Cette règle n’a pas changé en 2026. Les projets de réforme dont vous avez peut-être entendu parler — bail de 99 ans, quota étranger porté à 75 % en copropriété — sont restés à l’état de propositions. Aucun texte n’a été voté. Ne construisez pas votre plan d’achat sur une réforme annoncée.

Les trois montages possibles, et ce qu’ils valent

Premier montage : le bail foncier enregistré. Vous achetez la maison à votre nom et signez un bail de 30 ans sur le terrain, enregistré au Land Office. C’est le montage le plus propre juridiquement. Sa limite : 30 ans est la durée maximale opposable, les renouvellements promis ne sont que contractuels.

Deuxième montage : la société thaïlandaise. Une Co., Ltd. détenue à 51 % par des actionnaires thaïlandais achète le terrain. Le montage est courant, mais il est illégal si les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms sans apport réel — et c’est le cas dans la majorité des sociétés montées pour cet usage. Le risque n’est pas théorique : les contrôles du DBD se sont durcis, et une société sans activité réelle est attaquable.

Troisième montage : l’achat au nom du conjoint thaïlandais. Le terrain appartient alors pleinement à votre conjoint, qui doit déclarer au Land Office que les fonds sont sa propriété personnelle. Vous n’avez aucun droit sur le terrain. C’est légal, simple, et cela suppose une confiance totale — en cas de divorce ou de décès, votre situation dépend entièrement du droit successoral thaïlandais.

Notre position, y compris quand elle nous coûte une vente

Pour un budget inférieur à 8 millions de THB et un projet de résidence principale, nous recommandons souvent d’acheter un appartement en pleine propriété plutôt qu’une maison en montage complexe. Vous obtenez un titre à votre nom, une revente simple, et vous vous épargnez la comptabilité annuelle d’une société thaïlandaise — entre 20 000 et 40 000 THB par an de frais, à vie.

Si vous voulez vraiment une maison, le bail foncier de 30 ans est le seul montage que nous accompagnons sans réserve. Nous refusons de monter des sociétés de prête-noms. D’autres agences le font. C’est un choix, et il vous engage plus longtemps qu’il n’engage l’agent qui vous l’a vendu.

La due diligence sur une maison

Elle est plus lourde que sur un appartement, parce que le terrain a une histoire.

Nature du titre foncier : seul un Chanote (Nor Sor 4 Jor) donne une propriété pleine et bornée
Bornage réel du terrain, confronté au plan cadastral — les écarts sont fréquents
Servitudes de passage : beaucoup de lotissements de Pattaya ont un accès privé non enregistré
Permis de construire et conformité de la maison au permis délivré
Charges du lotissement : montant, régularité, et surtout qui gère réellement les parties communes
Zone inondable : à East Pattaya, la question se pose sérieusement

Comment nous travaillons sur un achat de maison

Nous commençons par une conversation d’une heure sur votre situation — statut marital, projet de résidence, horizon de revente, héritiers. Le bon montage découle de ces réponses, pas du bien. Ensuite seulement nous cherchons.

Nous vous mettons en relation avec un avocat thaïlandais indépendant, dont vous êtes le seul client. Nous ne prenons pas de rétrocommission sur ses honoraires : c’est ce qui garantit qu’il vous dira non si le dossier est mauvais.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter une maison en Thaïlande ?: Il peut acheter la construction, pas le terrain. En pratique, cela passe par un bail foncier de 30 ans enregistré au Land Office, par une société thaïlandaise détenue majoritairement par des Thaïlandais, ou par un achat au nom d’un conjoint thaïlandais. Seul le bail enregistré est à la fois simple et solide.
Le bail de 99 ans est-il entré en vigueur en Thaïlande ?: Non. Le passage du bail foncier de 30 à 99 ans et la hausse du quota étranger en copropriété de 49 à 75 % sont des propositions discutées depuis 2024, qui n’ont pas été adoptées à ce jour. La durée maximale opposable reste 30 ans. Un vendeur qui vous vend un « 99 ans » vous vend en réalité 30 ans plus des promesses.
La société thaïlandaise pour acheter un terrain est-elle légale ?: Une société thaïlandaise peut légalement posséder du terrain. Ce qui est illégal, c’est d’utiliser des actionnaires thaïlandais prête-noms sans apport ni activité réelle, ce qui décrit la majorité des sociétés créées pour un achat immobilier. Le risque de requalification existe, et il pèse sur vous, pas sur l’agent qui a monté le dossier.
Que devient la maison à mon décès ?: Cela dépend du montage. Un bail foncier enregistré est transmissible si la clause est prévue, mais il expire à son terme. Des parts de société se transmettent, sous réserve que la société reste conforme. Un terrain au nom du conjoint thaïlandais suit le droit successoral thaïlandais. Faites rédiger un testament thaïlandais : sans lui, la succession est longue et incertaine.

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