Quels sont les honoraires de gestion locative à Pattaya ?

Le standard du marché se situe entre 7 et 10 % du loyer encaissé, plus l’équivalent d’un mois de loyer à chaque nouvelle mise en location. Vérifiez surtout deux points dans le contrat : l’absence de frais fixes quand le bien est vide, et l’absence de marge sur les travaux.

Comment recevoir mes loyers en France depuis la Thaïlande ?

Les loyers sont encaissés sur un compte thaïlandais puis virés à la fréquence de votre choix. Conservez la traçabilité des transferts : si vous revendez un jour et souhaitez rapatrier le produit de la vente, l’historique des flux facilite les démarches auprès de la banque thaïlandaise.

Que se passe-t-il si le locataire ne paie plus ?

La caution de deux mois couvre le premier temps. La procédure d’expulsion thaïlandaise est théoriquement judiciaire et lente, ce qui explique que la sélection du locataire à l’entrée compte plus que tout le reste. En pratique, un dossier bien filtré et un contact mensuel régulier évitent la quasi-totalité des impayés.

Puis-je occuper mon bien quelques semaines par an ?

Sur un bail d’un an, non : le logement est loué et occupé. Si vous voulez pouvoir venir, deux options existent — un bail de neuf mois calé sur la haute saison, à un loyer plus élevé, ou l’acceptation d’une vacance choisie. Dites-le nous dès le départ, cela change le type de locataire à cibler.

Gestion locative à Pattaya

Le problème réel du propriétaire non-résident

Vous n’êtes pas là pour faire visiter, pour constater une fuite, ni pour discuter avec un syndic qui ne parle pas anglais. Vous découvrez les problèmes avec six mois de retard, quand ils sont devenus chers : une climatisation morte, un dégât des eaux chez le voisin du dessous, des charges impayées qui bloquent la revente.

L’autre problème est plus insidieux : la vacance. Un appartement resté vide quatre mois par an perd un tiers de son rendement. La vacance ne vient presque jamais du marché, elle vient du délai de réaction — annonce publiée en retard, photos médiocres, prix jamais réajusté.

Ce que nous prenons en charge

Nous ne gérons que des baux d’un an minimum, cohérence avec notre activité de location. Nous ne faisons pas de location saisonnière.

Photographies professionnelles et publication sur les canaux thaïlandais et francophones
Sélection et visites des candidats locataires, en thaï comme en anglais
Rédaction du bail, état des lieux photographié, encaissement de la caution
Encaissement mensuel du loyer et virement sur votre compte
Relation avec le syndic, paiement des charges, suivi des assemblées
Interventions techniques : devis, coordination, contrôle du travail effectué
Rapport trimestriel en français : occupation, encaissements, dépenses, incidents

Ce que nous ne faisons pas

Nous ne gérons pas la location courte durée. Nous ne pratiquons pas la sous-location. Nous ne prenons pas de commission cachée sur les travaux : les devis vous sont transmis tels quels, et vous choisissez l’artisan si vous le souhaitez. C’est une pratique répandue à Pattaya, où la marge sur les interventions dépasse parfois les honoraires de gestion.

Nous ne gérons pas non plus votre fiscalité. Nous vous fournissons les justificatifs d’encaissement et de dépense, votre comptable thaïlandais ou français fait le reste.

Comment on fixe le bon loyer

Le loyer juste n’est pas celui du voisin, c’est celui qui remplit le bien en moins de six semaines. Nous partons des baux réellement signés dans la même résidence sur les douze derniers mois — pas des annonces en ligne, qui restent affichées précisément parce qu’elles sont trop chères.

Si le bien ne reçoit pas de visite en trois semaines, nous vous proposons un ajustement. Un mois de vacance coûte plus cher que 8 % de loyer en moins sur douze mois : c’est une arithmétique que beaucoup de propriétaires refusent, et qui leur coûte un point de rendement par an.

Démarrer une gestion

Nous commençons par un état des lieux complet du bien, avec photos et inventaire, et une estimation de loyer argumentée. Vous savez avant de signer ce que le bien peut réellement rapporter et ce qu’il faut y investir pour l’atteindre — souvent quelques milliers de bahts de peinture et de literie changent le loyer de 2 000 THB par mois.

Si vous n’êtes pas encore propriétaire, commencez par la sélection : un bien acheté pour la location se choisit différemment.

Questions fréquentes

Quels sont les honoraires de gestion locative à Pattaya ?: Le standard du marché se situe entre 7 et 10 % du loyer encaissé, plus l’équivalent d’un mois de loyer à chaque nouvelle mise en location. Vérifiez surtout deux points dans le contrat : l’absence de frais fixes quand le bien est vide, et l’absence de marge sur les travaux.
Comment recevoir mes loyers en France depuis la Thaïlande ?: Les loyers sont encaissés sur un compte thaïlandais puis virés à la fréquence de votre choix. Conservez la traçabilité des transferts : si vous revendez un jour et souhaitez rapatrier le produit de la vente, l’historique des flux facilite les démarches auprès de la banque thaïlandaise.
Que se passe-t-il si le locataire ne paie plus ?: La caution de deux mois couvre le premier temps. La procédure d’expulsion thaïlandaise est théoriquement judiciaire et lente, ce qui explique que la sélection du locataire à l’entrée compte plus que tout le reste. En pratique, un dossier bien filtré et un contact mensuel régulier évitent la quasi-totalité des impayés.
Puis-je occuper mon bien quelques semaines par an ?: Sur un bail d’un an, non : le logement est loué et occupé. Si vous voulez pouvoir venir, deux options existent — un bail de neuf mois calé sur la haute saison, à un loyer plus élevé, ou l’acceptation d’une vacance choisie. Dites-le nous dès le départ, cela change le type de locataire à cibler.

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